Schnellkontakt Mietrecht - Nebenkosten / Betriebskosten
Ihr gutes Recht.
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heiten.
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Geregelt sind die Betriebskosten zunächst in den §§ 556, 556a und 560 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Mieter und Vermieter können danach vereinbaren, daß der Mieter die Betriebskosten trägt, die üblicherweise monatlich erhoben werden und über die jährlich abzurechnen ist, § 556 Absatz 3 BGB.
Wenn über die Betriebskosten keine Vereinbarung getroffen wird, sind sie vom Mieter auch nicht gesondert zu bezahlen und gelten als mit der Miete abgegolten.
Welche Positionen zu den abrechnungsfähigen Betriebskosten gehören, ist in § 1 Absatz 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) (früher in der II. Berechnungsverordnung) grundsätzlich geregelt:
"Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer ... durch das Eigentum ... am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."
Die einzelnen Kostenarten, 17 an der Zahl, werden in § 2 Betriebskostenverordnung im einzelnen geregelt.
3 Kostenarten regeln die "warmen" Kosten für Heizung und Warmwasser, 14 weitere Kostenarten regeln "kalte" Kosten etwa für Versicherungen, Wasser, Reinigung etc.
Nachfolgend finden Sie eine Übersicht zunächst über die 14 "kalten" Kostenarten:
Grundsteuer, § 2 Nr. 1 BetrKV
Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Kommune erhoben, in der das Grundstück gelegen ist, zum Teil wird diese Position in Mietverträgen auch mit "öffentliche Lasten des Grundstücks" bezeichnet.
Wasserkosten, § 2 Nr. 2 BetrKV
Zu den Wasserkosten gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren, die
Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von
Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der
Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die
Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs
einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer
Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. Abwasser, § 2 Nr. 3 BetrKV
Zu den Abwasserkosten gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen (also privaten) Entwässerungsanlage sowie die Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe.
Fahrstuhl, § 2 Nr. 7 BetrKV
Hierzu gehören die Kosten für den Betrieb eine Personenaufzugs (oder eines Lastenaufzugs), die sich zusammensetzen aus den Kosten für den Strom, die Wartung und Pflege bzw. Reinigung und den Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.
Straßenreinigung / Müllabfuhr, § 2 Nr. 8 BetrKV
Zu diesen Kosten gehören jene Positionen, die dem Vermieter von der Gemeinde per Abgabenbescheid in Rechnung gestellt werden. Hinzu kommen auch die Kosten für den Betrieb und die Wartung von Müllschluckern oder anderen technischen Anlagen zur Müllbeseitigung.
Hausreinigung /
Ungezieferbekämpfung, § 2 Nr. 9 BetrKV
Das sind die Kosten, die für die Reinigungskraft für die von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Flure, Treppen, Keller, Waschküche, Abstellräume etc. entstehen.
Gartenpflege, § 2 Nr. 10 BetrKV
Die
Kosten der Gartenpflege umfassen die
Kosten für die Pflege der zum Grundstück gehörenden Grünflächen
einschließlich der
Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen
einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen,
Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen (also
für die Bewohner bestimmt sind).
Beleuchtung, § 2 Nr. 11 BetrKV
Dies sind die Stromkosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen und Keller sowie die Kosten für die Außenbeluchtung.
Schornsteinfeger, § 2 Nr. 12 BetrKV
Das sind die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung.
Versicherungen, § 2 Nr. 13 BetrKV
Die
umlagefähigen Kosten für Versicherungen umfassen die Kosten der Sach-
und Haftpflichtversicherung, namentlich die Kosten der
Versicherung des
Gebäudes gegen
Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der
Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den
Öltank und den Aufzug.
Hauswart, § 2 Nr. 14 BetrKV
Die
Kosten für den Hauswart umfassen die
Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der
Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit
gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung,
Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung
betrifft.
Soweit
der Hauswart Arbeiten nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nach § 2 BetrKV
durchführt, dürfen diese nicht nochmals angesetzt werden.
Gemeinschaftsantenne /
Breitbandkabel, § 2 Nr. 15 BetrKV
Für die Bereitstellung der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Breitbandkabel sind die monatlichen Grundgebühren für den Anschluß an den jeweiligen Anbieter ebenfalls umlagefähig.
Wascheinrichtungen, § 2 Nr. 16 BetrKV
Kosten für eine etwaige Gemeinschaftswaschmaschine, also Strom, Reinigung und Wartung gehören auch zu den Betriebskosten.
Sonstige Kosten, § 2 Nr. 17 BetrKV
Zu den sonstigen Kosten gehören etwa die Kosten für eine Sauna, soweit sie den Bewohnern zur Verfügung steht.
Heizkosten,
§ 2 Nr. 4, 5 und 6 BetrKV
Zu
den "warmen" Nebenkosten gehören die Kosten für den Betrieb der
zentralen Heizungsanlage für Warmwasser und die Heizung einschließlich
der
Abgasanlage, die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und
ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der
Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung
ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der
Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des
Betriebsraums sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung
zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der
Kosten der Berechnung und Aufteilung.Die Berechnung und Verteilung der Betriebskosten für Warmwasser und die Heizung
ist in der Heizkostenverordnung gesondert geregelt (vgl. nachfolgend bei Abrechnungsmaßstab.)
Die "kalten" Nebenkosten (also ohne Heizung und Warmwasser) können vom Vermieter nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt werden.
Üblich ist insoweit eine anteilige Aufteilung nach der Wohnfläche oder nach der Kopfzahl.
Wenn der Mietvertrag diesbezüglich keine Regelung enthält, ist eine Aufteilung nach der Wohnfläche vorzunehmen, § 556 a Absatz 1 BGB.
Wenn in den Wohneinheiten Wasseruhren installiert sind, müssen die Wasserkosten verbrauchsabhängig verteilt werden; ein Anspruch auf die Installation einer Wasseruhr besteht hingegen in der Regel nicht.
Die Heizkosten (Warmwasser und Heizung) müssen gemäß § 4 Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig erfasst und abgerechnet werden.
Danach sind mindestens 50 %, höchstens jedoch 70 % der Verbrauchskosten nach dem jeweiligen Verbrauch zu berechnen, die verbleibenden 30 % bis 50 % der Kosten können nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden, § 7 HeizkostenV und § 8 HeizkostenV, womit dem Umstand Rechnung getragen wird, daß ein Teil der Kosten verbrauchsunabhängig anfallen (Wartung, Pflege, Eichung etc.).
Eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung gilt dann, wenn eine verbrauchsabhängige Erfassung entweder technisch nicht oder nur unwirtschaftlich möglich ist, etwa in Studentenwohn- oder Pflegeheimen.
Die Kosten können dann nach der Wohnfläche verteilt werden, § 11 Heizkostenverordnung.
Über die Nebenkosten muß der Vermieter jährlich abrechnen, § 556 Absatz 3 BGB, wobei es keine Vorschrift über den Beginn der Abrechnungsperiode gibt, die also etwa auch vom 01.09. bis zum 31.08. laufen kann.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr geltend machen, § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB.
Zur Erstellung einer Abrechnung bleibt er aber gleichwohl verpflichtet, schließlich kann sich für den Mieter ein Guthaben ergeben, das der Vermieter dann auszahlen muß.
Die zwölfmonatige Frist für die Erstellung der Abrechnung, § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB, wird vom Vermieter schon dadurch gewahrt, daß er dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung übersendet; die inhaltliche Richtigkeit ist nicht entscheidend, vgl. BGH-Urteil vom 27.11.2002, AZ: VIII ZR 108/02.
Wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter nicht gemäß § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB spätestens nach Ablauf von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt hat, kann der Mieter alle Nebenkostenvorauszahlungen (Abschläge) für den Abrechnungszeitraum zurückverlangen, BGH-Urteil vom 09.03.2005, AZ: VIII ZR 57/04.
Der Entscheidungsleitsatz zu diesem mieterfreundlichen Urteil lautet:
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.
Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat.
Diese Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also zunächst eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, vgl. auch BGH-Urteil vom 27.11.2002, AZ: VIII ZR 108/02.
Wenn sonst im Mietvertrag keine weiteren Abreden enthalten sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen regelmäßig folgenden Mindestangaben aufzunehmen:
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
Wenn der Mieter mit der Nebenkostenabrechnung nicht einverstanden ist, kann er seine Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter innerhalb eines Jahres, nachdem er die Abrechnung erhalten hat, geltend machen, § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB.
Daneben ist der Mieter gemäß § 259 BGB berechtigt , die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Rechnungen und Belege einzusehen und zu prüfen.
Allerdings kann der Mieter vom Vermieter nicht verlangen, daß er ihm Kopien übersendet.
Der BGH hat hierzu entschieden, daß dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung in der Regel dadurch genügt wird, daß er die Unterlagen beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung einsehen kann.
Etwas anderes kann aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben, § 242 BGB, dann gelten, wenn der Vermieter nicht am Ort des Mietobjektes wohnt und dem Mieter eine Anreise eigens zur Einsicht in die Unterlagen nicht zumutbar ist, vgl. BGH, Urteil vom 8. 3. 2006, AZ: VIII ZR 78/ 05.
Gesetzlich geregelt
ist, dass die Vorauszahlungen nicht zu hoch, sondern nur in
angemessener Höhe
angesetzt werden dürfen, vgl. § 556 Absatz 2 Satz 2 BGB. Der Vermieter soll aus den monatlichen Vorauszahlungen keine finanziellen Vorteile ziehen in Form eines quasi kostenlosen Kredits.
Nach unten gibt es hingegen keine Grenze, es kann auch ein Verzicht auf monatliche Abschlagszahlungen oder ein anderer Zahlungsintervall vereinbart werden.
Vorsicht ist allerdings geboten vor Lockvogelangeboten:
Wenn der Vermieter die monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig ansetzt, macht er sich zwar nicht schadensersatzpflichtig, vgl. BGH-Urteil vom 11.02.2004, AZ: VIII ZR 195/03).
Etwas anderes kann sich aber dann ergeben, wenn besondere Umstände dergestalt vorliegen, daß der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.
Der Betriebskostenspiegel ist eine Zusammenstellung bzw. Statistik der gängigsten Betriebskostenarten und wird seit 2005 vom Deutschen Mieterbund (DMB) auf der Grundlage von rund 15.000 Abrechnungen jährlich veröffentlicht.
Rechtlich verbindlich ist der Betriebskostenspiegel nicht, allerdings bietet er einen Anhaltspunkt für die Prüfung der Betriebskostenabrechnung und der Wirtschaftlichkeit und läßt erkennen, ob sich einzelne Positionen im Rahmen des Üblichen bewegen.
Die Angaben beziehen sich auf die durchschnittlichen monatlichen Nebenkosten der jeweiligen Einzelposition in € je Quadratmeter Wohnfläche.
| Nebenkosten 2007 ( € / m² / Monat) | ||||||||
| Nebenkostenposition | Gesamt | Ost | West | |||||
| Wasser und Abwasser | 0,40 | 0,40 | 0,41 | |||||
| allgem. Stromkosten | 0,05 | 0,05 | 0,06 | |||||
| Fahrstuhl | 0,14 | 0,14 | 0,14 | |||||
| Grundsteuer | 0,19 | 0,12 | 0,21 | |||||
| Müllabfuhr | 0,19 | 0,14 | 0,20 | |||||
| Straßenreinigung | 0,05 | 0,03 | 0,05 | |||||
| Hausreinigung | 0,15 | 0,10 | 0,16 | |||||
| Gartenpflege | 0,09 | 0,07 | 0,09 | |||||
| Schornsteinfeger | 0,04 | 0,02 | 0,04 | |||||
| Sach-u. Haftpflichtversicherung | 0,12 | 0,10 | 0,13 | |||||
| Hauswart | 0,20 | 0,17 | 0,20 | |||||
| Breitbandkabel / Antenne | 0,12 | 0,12 | 0,12 | |||||
| sonstige Betriebskosten | 0,05 | 0,04 | 0,05 | |||||
| Gesamtkosten ohne Heizkosten / m² | 1,94 | 1,82 | 1,94 | |||||
| Heizung ( ohne Warmwasser) | 0,77 | 0,74 | 0,75 | |||||
| Heizung (mit Warmwasser) | 0,93 | 0,88 | 0,94 | |||||
| Gesamtkosten mit Heizkosten / m² | 2,88 | 2,59 | 2,88 | |||||
