Schnellkontakt Mietrecht - Mietminderung
Ihr gutes Recht bei Mängeln.
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Angelegenheiten. Bei Bestehen einer Rechtsschutzversicherung ist die Übernahme der Anwaltskosten für mietrechtliche Beratungen und die Vertretung in der Regel gemäß § 29 ARB gewährleistet.
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§
535
Absatz 1 Satz 2 BGB lautet:
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache zu erhalten und in einem
„zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu ... erhalten“.
Wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, durch den die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, darf der Mieter die Miete mindern.
I. Mangel an der Mietsache
1. Sachmangel
2. Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft als Mangel
3. Rechtsmangel
II. Mieterrechte bei Mängeln
1. Anspruch auf Mängelbeseitigung
Exkurs: Mängelbeseitigung durch Ersatzvornahme des Mieters
2. Mietminderung
2.1. Voraussetzungen der Mietminderung
2.2. Eintritt der Mietminderung
2.2.1. Besonderheiten bei Gewerbemietverträgen
2.3. Berechtigen alle Mängel zur Mietminderung ?
2.3.1. Mangel bei Einzug
2.3.2. Mangel während der Mietzeit
2.3.3. Mangel und Gebrauchsbeeinträchtigung ?
Praxistipp: Ansprüche des Vermieters gegen externe „Mängel-Verursacher“
2.4. Höhe der Mietminderung
2.5. Dauer der Mietminderung
2.6. Abzug der Minderung
Praxistipp: Zahlung unter Vorbehalt
2.7. Beweislast
3. Schadensersatz
4. Beseitigung des Mangels durch den Mieter: Aufwendungsersatzanspruch
5. Zurückbehaltungsrecht neben der Mietminderung
Wenn gemindert werden soll, muß die Mietsache einen Mangel aufweisen. Bei Mängeln differenziert das Gesetz zwischen Sach- und Rechtsmängeln.
Ein
Sachmangel ist grundsätzlich eine für den Mieter nachteilige Abweichung
des tatsächlichen Zustandes vom vertraglich vorausgesetzten Zustand.Der vertraglich vorausgesetzte Zustand wiederum ergibt sich aus dem Sinn und Zweck des Mietvertrages und der sog. „allgemeinen Verkehrsanschauung“:
So darf etwa von den Räumen keine gesundheitsschädigende Wirkung ausgehen, bestimmte bauliche Mindestanforderungen etwa hinsichtlich Isolierung und Dämmung, Wasserver- und entsorgung etc. müssen gewährleistet sein.
Aber auch externe Faktoren, die nicht aus der Einflußsphäre des Vermieters kommen, sondern zum Beispiel vom Nachbargrundstück, können einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn Sie darauf quasi „ausstrahlen“, sog. Umweltmängel (Lärm, Staub, Erschütterungen, andere Emissionen).
Auch das Fehlen oder Wegfallen einer vertraglich zugesicherten Eigenschaft bedeutet einen Mangel an der Mietsache, § 536 II BGB.
Die Zusicherung einer Eigenschaft liegt dann vor, wenn der Vermieter dem Mieter entweder ausdrücklich oder aber auch stillschweigend zu erkennen gibt, daß er für das Bestehen dieser Eigenschaft einstehen will (die Angabe einer qm-Zahl ist in der Regel keine Zusicherung).
Ein Rechtsmangel schließlich ist gegeben, wenn ein Dritter an dem Mietobjekt ein Recht geltend macht und dem Mieter hierdurch der Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise entzogen wird (beispielsweise der Hauptmieter, der die Räumung verlangt, im Verhältnis zum Untermieter oder Fälle von Doppelvermietung.)
Liegt ein nicht nur unerheblicher Mangel an der Mietsache vor, stehen dem Mieter verschiedene Rechte zu.
Grundsätzlich hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung gegen den Vermieter und ist zusätzlich für die Zeit, in der die Tauglichkeit des Mietobjekts gemindert oder aufgehoben ist, von der Pflicht zur Mietzahlung teilweise oder zur Gänze befreit.
Er muß dann nur eine angemessene, herabgesetzte oder eben gar keine Miete zahlen.
Der Mieter kann zunächst eine Beseitigung des Mangels auf Kosten des Vermieters verlangen. Der Mängelbeseitigungsanspruch besteht übrigens auch bei kleineren Mängeln, die keine erhebliche Beeinträchtigung bedeuten und zu einer Mietminderung berechtigen.
Dies kann der Vermieter indes nur bewerkstelligen, wenn er vom Mieter über den Mangel auch informiert wird.
Der Mieter muß also unverzüglich nachdem er den Mangel bemerkt hat, das bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, eine Mängelanzeige beim Vermieter machen und ihn zur Mängelbeseitigung auffordern, § 536 c I BGB. Dies kann formlos geschehen; Schriftform ist nicht unbedingt erforderlich, kann aber zu späteren Beweiszwecken ratsam sein.
Wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und die erforderlichen Kosten hierfür vom Vermieter ersetzt verlangen, § 536 a II BGB.
Dasselbe gilt, wenn der Mangel umgehend beseitigt werden muß, weil sonst der Bestand der Mietsache gefährdet ist, etwa bei einem Wassereinbrauch o. ä. (siehe unter IV.).
2.
Mietminderung
Der Mieter ist zudem berechtigt, wegen des Mangels die Miete zu mindern, § 536 BGB.
Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch den Mangel gemindert ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt bzw. weggefallen ist, hat der Mieter „nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten“, § 536 I 2 BGB.
Hat der Mieter die Wohnung bei Vertragsschluß oder Übernahme allerdings als vertragsgerecht akzeptiert, obwohl ihm der Mangel bekannt war, hat er keinen Anspruch auf eine Mietminderung, § 536 b BGB.
Wenn der Mangel im Laufe der Mietzeit eintritt, muß der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen, weil er anderenfalls für den Zeitraum der unterbliebenen Anzeigepflicht seinen Anspruch auf
Mietminderung verliert.
Der Mieter muß die Minderung gegenüber dem Vermieter nicht gesondert geltend machen; die Minderung tritt kraft Gesetzes quasi automatisch ein ab Vorliegen des Mangels.
Ob der Mieter die Wohnung während des Auftretens des Mangels auch tatsächlich nutzt oder nicht (z. B. wegen Urlaubsabwesenheit o. ä.) ist unerheblich, genauso wenig kommt es darauf an, daß der Mieter etwa eine Modernisierungsmaßnahme und die daraus resultierenden Mängel (Lärm, Schmutz etc.) dulden muß, entscheidend ist nur, daß der (potentielle) Gebrauch der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist.
Die Intensität des Mangels und der daraus resultierenden Beeinträchtigung im Einzelfall ist sodann entscheidend für das Maß der Minderung, die in der Praxis gemeinhin in Prozentwerten von der Bruttomiete (inkl. Nebenkosten) bemessen wird (früher war auch die Angabe pauschaler Minderungsbeträge üblich, etwa 20,00 DM für zugige Fenster o. ä.)
Bei Wohnraummietverhältnissen ist der vertragliche Ausschluss oder die Beschränkung der Minderungsrechte unwirksam, vgl. § 536 Abs. 4 BGB, anders als bei der Gewerbemiete:
Bei Mietverträgen über gewerbliche Räume kann das Minderungsrecht stärker eingeschränkt werden als bei der Wohnraummiete. So kann im Vertrag etwa vorgesehen werden, daß der Mieter nur mindern darf, wenn er den Mangel vorher beim Vermieter angezeigt hat. Üblich und zulässig ist auch die Einschränkung oder der Ausschluß der Aufrechnung der Mietminderung mit der laufenden Miete.
Um zu klären, ob ein konkreter Mangel auch zur Minderung berechtigt, ist zunächst zu prüfen, ob es sich um einen neuen Mangel handelt oder um einen Mangel, der bei Einzug bereits vorhanden war.
Wenn der Mangel auf einen unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen ist, entfällt das Minderungsrecht. Der Mieter hat die Pflicht, die Mietsache stets pfleglich und so zu behandeln, daß sie nicht mehr als vertragsgemäß abgenutzt wird, vgl. § 538 BGB.
Wenn der Mieter bei Vertragsschluß oder Übernahme den Mangel (oder die Umstände, aus denen sich dieser ergibt) kannte, hat er kein Minderungsrecht, § 536 b BGB.
Wenn der Mangel oder die Beeinträchtigung während des laufenden Mietverhältnisses eintritt, kann das Minderungsrecht dann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel nicht angezeigt und dieser sich dadurch unter Umständen sogar verschlimmert hat.
In diesem Fall kann der Vermieter vom Mieter auch Schadensersatz in Höhe der durch die verspätete Mitteilung entstandenen Mehrkosten verlangen.
Schließlich ist zu prüfen, ob der Mangel zu einer Beeinträchtigung des vertraglich vereinbarten Gebrauchs führt, wobei das Gesetz für unerhebliche Mängel eine Minderung ausschließt, § 536 I 3 BGB.
Für die Beurteilung der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit sind Art und Umfang des Mangels zu berücksichtigen. Sind nur einzelne Räume oder ist die ganze Wohnung oder ist der Außenbereich betroffen ?
Ist die Beeinträchtigung nur optischer Art oder schlägt sie sich auch in funktionellen Gebrauchsminderungen nieder ?
Ist der Mangel möglicherweise doch „vertragsgemäß“, weil sich die Wohnung beispielsweise an einer vielbefahrenen Schnellstraße befindet und ein gewisser Lärmpegel deshalb bekannt ist und in Kauf genommen werden muß ? Ist die Wohnung in einem Mischgebiet (Wohn- und Gewerbegebiet) und sind deshalb bestimmte Beeinträchtigungen zu relativieren ?
Wenn zum Beispiel Baulärm auf dem Nachbargrundstück den Mieter zur Minderung berechtigt, kann der Vermieter den Verursacher in Regreß nehmen.
In einem eventuellen Rechtsstreit mit dem Mieter wegen der Minderungsansprüche ist es ratsam, dem Verursacher den Streit zu verkünden, um es in einem nachfolgenden Verfahren einfacher zu haben.
Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vollständig aufgehoben ist, ist der Mieter von der Zahlung der Miete gänzlich befreit.
Wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nur teilweise eingeschränkt ist, ist die Miete „angemessen“ herabzusetzen, wobei jeweils eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen ist, so daß die umfangreiche gerichtliche Kasuistik zu den verschiedenen Minderungstatbeständen lediglich als Orientierungshilfe dienen kann.
Einen Überblick können Sie sich bereits jetzt mit der Mietminderungstabelle machen.
Den Mietparteien bleibt es übrigens unbenommen, den konkreten Minderungsbetrag zu vereinbaren, was auch stillschweigend geschehen kann, wenn zum Beispiel der Vermieter keine Einwendungen gegen eine nur vermindert gezahlte Miete erhebt oder keine Nachforderungen geltend macht.
Die Mietminderung tritt rückwirkend mit dem Eintreten der Gebrauchsbeeinträchtigung in Kraft und dauert solange fort, bis der Mangel behoben ist.
Eine gesonderte Erklärung oder Zustimmung seitens des Vermieters ist nicht erforderlich, ebensowenig eine Fristsetzung oder ähnliches.
Im Grunde ist auch keine Mängelanzeige nötig; deren Unterlassen kann aber zum Ausschluß des Minderungsrechtes führen.
Die Miete ist wie bereits vorstehend erwähnt kraft Gesetzes gemindert, so daß der Anspruch auf Mietzahlung insoweit gemindert ist und der Mieter insoweit auch nicht in Verzug geraten kann, wenn er nur eine geminderte Miete bezahlt oder in der Vergangenheit zuviel bezahlte Beträge später in Abzug bringt (Aufrechnung).
In der Regel ist der Mieter laut Mietvertrag zur Vorauszahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats verpflichtet.
Wenn dann im Laufe des Monats ein Mangel entsteht, kann der Mieter die zuviel gezahlte Miete mit kommenden Mietzahlungen verrechnen (aufrechnen) oder aber auch vom Vermieter gesondert zurückfordern.
Häufig gibt es Fälle, in denen der Mieter es auch nach Mängelanzeige erst einmal „im Guten“ versuchen will und die Miete nicht sofort mindert. Wenn dann der Mangel über einen längeren Zeitraum vom Vermieter nicht behoben wird, kann seitens des Mieters durchaus Interesse daran bestehen, die Minderungsbeträge nun doch rückwirkend geltend zu machen.
In solchen Fällen ist es empfehlenswert, die anfangs noch nicht geminderten Mietzahlungen „unter Vorbehalt“ zu zahlen (kurzer Zusatz auf der Überweisung).
Eine vorbehaltlose Zahlung über einen längeren Zeitraum könnte im Einzelfall dazu führen, daß darin später ein stillschweigender Verzicht auf das Minderungsrecht oder aber die Verwirkung desselben nach den Grundsätzen von Treu und Glauben, § 242 BGB, gesehen wird.
Auch die Rückforderung der zuviel gezahlten Miete würde dann an § 814 BGB scheitern, wonach dasjenige nicht zurückgefordert werden kann, das gezahlt worden ist, obwohl bekannt war, daß dazu keine Verpflichtung bestand.
Nach dem Grundsatz, daß derjenige, der eine für sich günstige Rechtsfolge (Minderung) in Anspruch nimmt, auch die zugrundeliegenden Tatsachen (Mangel) zu beweisen hat, ist der Mieter für das Vorliegen des Mangels und die Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Sache beweispflichtig.
Der Vermieter wiederum ist beweispflichtig für die Behauptung, der Mangel sei unerheblich oder aber erfolgreich beseitigt worden. Für die Behauptung, der Mangel sei auf unsachgemäßes Verhalten des Mieters oder auf andere Ursachen aus dessen Einflußbereich zurückzuführen, ist der Vermieter gleichfalls beweispflichtig.
Wenn dem Mieter durch den Mangel weitere Aufwendungen entstehen, kann er diese als Schadensersatz beim Vermieter geltend machen, § 536 a BGB.
Mögliche Positionen sind hier zum Beispiel die Kosten für eine erforderliche Auslagerung oder Anmietung anderer Räume, Gesundheitsbeeinträchtigungen, Verdienstausfälle etc.
Wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluß vorhanden war, haftet der Vermieter im Wege einer „gesetzlichen Garantiehaftung“ auch ohne eigenes Verschulden.
Wenn der Mangel erst später auftritt, ist er nur ersatzpflichtig, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, wobei ihm das Verschulden seiner Gehilfen (Hausmeister, Handwerker) auch zuzurechnen ist.
Für den Fall, daß der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist, kann der Mieter ebenfalls Schadensersatz verlangen. Voraussetzung ist hier allerdings, daß der Mieter dem Vermieter eine auf die Mängelbeseitigung gerichtete Mahnung geschickt hat.
Wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, also mit einer Mahnung fruchtlos aufgefordert worden ist, hat der Mieter gemäß § 536 a II BGB das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen oder beseitigen zu lassen und die hierfür erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter ersetzt zu verlangen.
Dasselbe gilt, wenn „die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist“, § 536 a II Nr. 2 BGB.
Dabei ist zu beachten, daß nur die „notwendigen Aufwendungen“ zu ersetzen sind, das heißt solche, die der Mieter nach verständiger Würdigung der Umstände für erforderlich halten durfte.
Wenn der Mieter Aufwendungen tätigt, ohne daß der Vermieter in Verzug ist, kann er diese grundsätzlich nach § 539 BGB und den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen.
Wenn die Wohnung einen erheblichen Mangel aufweist und der Vermieter nicht für Abhilfe sorgt, hat der Mieter das zusätzliche Druckmittel eines Zurückbehaltungsrechts an der Miete in der Hand.
Die Rechtsprechung gesteht dem Mieter je nach Konstellation im Einzelfall ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des Drei- bis Fünffachen des zur Beseitigung des Mangels notwendigen Betrages zu.
Wenn der Mangel schließlich vom Vermieter beseitigt wird, entfällt das Zurückbehaltungsrecht und der Mieter muß dem Vermieter den Betrag umgehend nachzahlen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter kündigt.
