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Mietrecht - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
BGH-Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03
Fristenregelung
& Endrenovierung
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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 230/03 Verkündet am: 28. April 2004
Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit
Schriftsatzfrist bis zum 31. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin
Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 22. Zivilkammer
des Landgerichts Bielefeld vom 9. Juli 2003 im Kostenpunkt und
insoweit aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadens-
ersatzes in Höhe von 6.329,34 € abgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Landgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 8. September 1982 mieteten die Beklagte und ihr in-
zwischen verstorbener Ehemann von der Klägerin eine Wohnung in einem
Mehrfamilienhaus in W. , M. feld . Am 2. Mai 1985 erneuerten die
Parteien den Mietvertrag unter Verwendung des vom Bundesministerium der
Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages aus dem Jahre 1976. Für Schön-
heitsreparaturen enthält der Vertrag – anders als der ursprüngliche Mietvertrag,
der keine derartige Bestimmung aufwies – folgende Klauseln:
"§ 7 Schönheitsreparaturen
(1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt
auf eigene Kosten der Mieter."
Zu dem Wort "Schönheitsreparaturen" in § 7 Abs. 1 findet sich in einer
Fußnote folgende Erläuterung:
"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträu-
men in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten
alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."
§ 7 Abs. 3 lautet:
"Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er
spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach
dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbei-
ten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten
- ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Ver-
mieter die Kosten erstattet…"
Mit Schreiben vom 26. Februar 2001 kündigte die Beklagte das Mietver-
hältnis zum 15. Juni 2001. Daraufhin teilte die Klägerin der Beklagten mit, daß
sie auf der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 12 Monaten beste-
he und daß noch Schönheitsreparaturen durchzuführen seien. Dennoch zog die
Beklagte am 15. Juni 2001 aus der unrenovierten Wohnung aus. Die Miete für
die Folgemonate zahlte sie nicht mehr.
Zur Feststellung des Renovierungsbedarfs der Wohnung schaltete die
Klägerin einen Architekten ein, der in einem Gutachten vom 22. August 2001
eine Vielzahl von Mängeln, Schäden und unterlassenen Renovierungsmaß-
nahmen auflistete. Der Aufforderung der Klägerin, die aufgeführten Mängel
usw. bis zum 14. September 2001 zu beseitigen, kam die Beklagte nicht nach.
In einem weiteren Gutachten ermittelte der Sachverständige die Kosten für die
Durchführung der gesamten Renovierungsarbeiten mit 17.659,55 DM.
Mit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten Bezahlung der Miete
bis zum 28. Februar 2002 sowie Schadensersatz wegen der unterlassenen Re-
novierungsarbeiten, insgesamt 13.734,28 €, verlangt. Das Amtsgericht hat der
Klage hinsichtlich der Miete in vollem Umfang sowie bezüglich des Schadens-
ersatzes teilweise, und zwar in Höhe von 6.042,93 € wegen unterlassener
Schönheitsreparaturen zuzüglich anteiliger Gutachtenskosten von 286,41 €,
insgesamt somit in Höhe von 6.329,34 € stattgegeben und sie im übrigen ab-
gewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage auch
hinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Schadensersatzes abgewie-
sen, die Revision in diesem Punkt jedoch zugelassen; die Anschlußberufung
der Klägerin hat es zurückgewiesen.
Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch
weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Die Revision ist entgegen der Ansicht der Beklagten insgesamt zulässig.
Zwar könnte der Antrag, das Berufungsurteil aufzuheben, "soweit zum Nachteil
der Klägerin erkannt wurde", bei isolierter Betrachtung so verstanden werden,
daß er sich auch auf die Zurückweisung der Anschlußberufung der Klägerin
durch das Landgericht bezieht, auf die sich die wirksam beschränkte Zulassung
der Revision nicht erstreckt. Die Auslegung des Antrages anhand der Revisi-
onsbegründung ergibt aber, daß sich die Revision nur gegen die Versagung
des Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen
richtet, hinsichtlich deren das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat.
II.
Das Landgericht ist der Auffassung, bei § 7 des Mietvertrages vom
2. Mai 1985 handele es sich um eine sogenannte "Bedarfsklausel", weil sie
nicht hinreichend erkennen lasse, in welchen Zeitabständen der Mieter zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei; die Verweisung auf
den lediglich in einer Fußnote zu § 7 Abs. 1 des Vertrages enthaltenen Fristen-
plan sei nicht deutlich genug, und zwar insbesondere deshalb, weil in § 7 Abs. 3
Satz 1 angeordnet sei, daß die Reparaturen nach dem Grad der Abnutzung
oder Beschädigung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" durchzuführen
seien. Diese Klausel müsse beim Vertragspartner des Verwenders den Ein-
druck hervorrufen, die Renovierung sei nach dem Grad der Abnutzung in jedem
Falle bei Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet, unabhängig davon, ob
die in der Fußnote genannten Renovierungsfristen abgelaufen seien. Dies kön-
ne in Fällen, in denen die Wohnung (bei Beginn des Mietverhältnisses) unreno-
viert übergeben worden sei, dazu führen, daß auch solche Renovierungsarbei-
ten auf den Mieter übergewälzt würden, die auf Abnutzungen aus der Nut-
zungszeit des vorherigen Mieters beruhten. Die Belastung mit derartigen "frem-
den" Abnutzungszeiträumen benachteilige den Mieter entgegen den Geboten
von Treu und Glauben unangemessen; die Klausel sei daher gemäß § 9 AGBG
unwirksam. Von dem unrenovierten Zustand der Wohnung im maßgebenden
Zeitpunkt sei im vorliegenden Fall deshalb auszugehen, weil der ursprüngliche
Mietvertrag keine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsrepa-
raturen auf seine Kosten vorgesehen habe und die Mietzeiträume vor dem
1. Juni 1985 mithin so zu behandeln seien, als handele es sich um Zeiträume
der Abnutzung durch einen Vorbewohner.
III.
Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F.,
jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara-
turen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter
nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) (st. Rspr. des
Senats seit BGHZ 92, 363). Das zieht auch das Landgericht nicht in Zweifel.
Die Regelung über Schönheitsreparaturen in § 7 des Mietvertrages stellt
entgegen den Ausführungen des Berufungsurteils auch keine unwirksame Be-
darfsklausel dar. Die Bestimmungen in Abs. 1 und 3 des § 7 enthalten sowohl
bei getrennter Betrachtung als auch bei einer Zusammenschau eine hinrei-
chend klare Aussage über den Zeitpunkt und Umfang der Renovierungspflicht
des Mieters.
a) Die Bedenken des Landgerichts gegen die Formulierung des § 7 Abs.
1 sind nicht begründet. Die Klausel ist jedenfalls deshalb hinreichend transpa-
rent, weil in der Fußnote in einem Fristenplan die "im allgemeinen" angemesse-
nen zeitlichen Abstände für die erforderlichen Renovierungsarbeiten in den ver-
schiedenen Räumen einer Wohnung festgelegt werden. Das Verständnis der im
Zusammenhang, also einschließlich der Fußnote zu lesenden Renovierungs-
klausel überfordert den Mieter nicht. Soweit durch den Ausdruck "im allgemei-
nen" ein Auslegungsspielraum bleibt, ist dies mit Rücksicht auf die von den Le-
bensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die
Schwierigkeiten einer genaueren Formulierung sachgerecht und hinnehmbar
(vgl. dazu Senatsurteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 =
WM 1998, 2145 unter III 3).
b) Die Klarheit der Renovierungsklausel des § 7 Abs. 1 wird, anders als
das Landgericht meint, auch nicht durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 über
die bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter vorzunehmenden Schön-
heitsreparaturen beeinträchtigt.
Die – eingeschränkte – Endrenovierungsklausel des § 7 Abs. 3 ergänzt
die Bestimmung in § 7 Abs. 1 über die turnusgemäß durchzuführenden Reno-
vierungsmaßnahmen (Senatsurteil BGHZ 105, 71, 77 f); sie ist deshalb im Zu-
sammenhang mit der Regelung des Absatzes 1 und insbesondere mit dem dor-
tigen erläuternden Fristenplan zu lesen. Daraus folgt unmißverständlich, daß
der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht
auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine
vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen hat; eine solche for-
mularmäßige Bestimmung wäre, wie der Senat wiederholt entschieden hat (zu-
letzt Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II
1 und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), wegen
der aus dem "Summierungseffekt" folgenden unangemessenen Benachteili-
gung des Mieters unwirksam. Vielmehr ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen
nur insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichti-
gung des Fristenplanes des § 7 Abs. 1 hierfür ein Bedürfnis besteht. Eine sol-
che eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtigt in angemessener und
ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über
den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast ver-
schont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung ei-
ner rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlas-
sung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters (vgl. dazu z.B. Senats-
urteil BGHZ 105, 71, 79).
c) Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine for-
mularmäßige Abgeltungsklausel, die den Mieter zur Zahlung eines seit Mietbe-
ginn oder der letzten turnusmäßigen Schönheitsreparatur verflossenen Zeit-
raums entsprechenden prozentualen Anteils an den geschätzten Renovie-
rungskosten verpflichtet, als unbedenklich und mit § 9 AGBG vereinbar anzu-
sehen (BGHZ aaO S. 77 ff; ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht,
8. Aufl., § 538 Rdnrn. 182 ff; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB,
Rdnr. 177; M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9, Rdnr. M
69). Eine solche zeitanteilige Quotelung der Renovierungslast scheidet im vor-
liegenden Fall allerdings aus, weil § 7 Abs. 3 Satz 1 ausdrücklich nur davon
spricht, der Mieter habe "die erforderlichen Arbeiten auszuführen". Dieser ein-
deutige Wortlaut läßt eine ergänzende Auslegung in dem Sinne, daß der Mieter
bei einer noch nicht abgelaufenen Renovierungsfrist einen anteiligen Kostenbei-
trag zu leisten habe, nicht zu. Ebensowenig kommt aber auch eine anteilige
Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten in Be-
tracht, weil diese Arbeiten schon aus praktischen Gründen – wenn überhaupt –
in den einzelnen Räumen nur vollständig ausgeführt werden können. In diesem
Sinne ist die Klausel nach ihrem Sinn und Zweck und nach ihrem Wortlaut aber
auch nicht zu verstehen.
Aus dem Zusammenhang mit dem Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Ver-
trages und der Formulierung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" in
§ 7 Abs. 3 Satz 1 folgt, daß die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann ein-
greifen soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparatu-
ren "unerledigt" abgelaufen sind. Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von
der unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach § 9
AGBG, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält. Auch der erkennbare Sinn
und Zweck der Klausel bestätigt diese Auslegung: Wenn der Mieter – aus wel-
chen Gründen auch immer – schon nicht die turnusmäßigen Erhaltungsarbeiten
vornimmt, soll er jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses seine vertrag-
liche Renovierungspflicht erfüllen; andernfalls würde er entgegen den mit dem
Vermieter getroffenen Vereinbarungen ungerechtfertigt bereichert, und dem
Vermieter entginge ein Teil des kalkulierten Entgelts für die Gebrauchsüberlas-
sung der Wohnung. Das soll durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 Satz 1 ver-
hindert werden.
d) Ist § 7 Abs. 3 Satz 1 mithin – entgegen der Auffassung des Landge-
richts – dahin auszulegen, daß die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig
von den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf besteht,
wird der Mieter hierdurch nicht i.S.d. § 9 AGBG (§ 307 BGB) unangemessen
benachteiligt (ebenso OLG Bremen, NJW 1983, 689 = GE 1982, 1085 = WuM
1982, 317; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO Rdnr. 163).
Der Wirksamkeit der vorliegenden Endrenovierungsklausel steht schließ-
lich auch nicht der Umstand entgegen, daß der ursprüngliche Mietvertrag der
Parteien vom 8. September 1982 eine Verpflichtung der Beklagten zur Vornah-
me der Schönheitsreparaturen nicht enthalten hat. Dabei kann es dahingestellt
bleiben, ob die Auffassung des Landgerichts zutrifft, daß die Rechtslage im
Hinblick auf den Abschluß eines neuen Mietvertrages mit (erstmaliger) Schön-
heitsreparaturklausel am 2. Mai 1985 so zu beurteilen ist, als ob der Beklagten
bei Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben wor-
den wäre. Auch wenn man hiervon ausgeht, folgt daraus nicht eine unange-
messene Benachteiligung der Beklagten und die Unwirksamkeit des § 7 Abs. 3.
In seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (BGHZ 101, 253, 264 ff) hat
der Senat ausgesprochen, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht
renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsrepa-
raturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirk-
sam ist, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhält-
nisses zu laufen beginnen. Letzteres hat er für die dort zu beurteilende Klausel
bejaht, weil die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen "während der Mietzeit …
nach Maßgabe des Fristenplans" auszuführen waren und sich weder aus dieser
Formulierung noch aus dem Fristenplan Anhaltspunkte dafür ergaben, daß die-
se Fristen auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum miteinbeziehen
sollten (aaO S. 265; ebenso Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988,
BGHZ 105, 71, 84 f). Diese Erwägungen treffen auch für den vorliegenden Fall
zu. § 7 Abs. 1 des Vertrages spricht von den "Schönheitsreparaturen während
der Mietdauer"; ist, dem Berufungsgericht folgend, der Beginn der Mietdauer
mit dem Abschluß des neuen Mietvertrages am 2. Mai 1985 gleichzusetzen,
muß dies mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auch für den Beginn der in die-
sem Vertrag erstmals vereinbarten Renovierungsfristen gelten. Dann aber grei-
fen die Bedenken des Berufungsgerichts, die Beklagte sei zur Renovierung
auch hinsichtlich solcher Abnutzungszeiträume, die vor dem Beginn des (neu-
en) Mietverhältnisses lagen, verpflichtet gewesen und dadurch unangemessen
benachteiligt worden, nicht durch.
Sind nach alledem die formularmäßigen Klauseln über die Verpflichtung
der Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während und nach
Beendigung des Mietverhältnisses in § 7 Abs. 1 und 3 wirksam, so kann der
Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verletzung dieser Pflicht (§ 7
Abs. 3 Satz 4) dem Grunde nach nicht verneint werden.
IV.
Auf die Revision der Beklagten ist deshalb das Berufungsurteil aufzuhe-
ben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563
Abs. 1 und 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in
der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Scha-
densersatzes bedarf.
Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst
